Aerotermia en comunidades de propietarios: sustituir la calefacción o el agua caliente central

Muchas comunidades de propietarios de Sevilla y su provincia tienen todavía una calefacción central o un sistema de agua caliente comunitario con caldera de gasóleo o de gas, a menudo de hace décadas. El combustible es caro, la caldera da problemas, el mantenimiento no deja de subir y cada invierno aparece la misma discusión en la junta: ¿la cambiamos por otra caldera, pasamos a la aerotermia o desmontamos la instalación y que cada vecino se apañe?

La aerotermia, bombas de calor que toman energía del aire, se ha convertido en la alternativa más considerada, y la Ley de Propiedad Horizontal ha facilitado mucho los acuerdos para instalarla. En esta guía te explicamos qué mayorías hacen falta, qué opciones técnicas existen para un edificio, qué hay que estudiar antes de votar, qué documentación exige el RITE y cómo se reparten los costes y los consumos. Está pensada para presidentes, administradores de fincas y juntas de propietarios. Si tu duda es si la aerotermia compensa con el clima de Sevilla, lo analizamos en aerotermia en Sevilla: cuándo compensa y qué ayudas hay.

En resumen

• La ley facilita el acuerdo: la instalación de sistemas de energías renovables, incluida expresamente la aerotermia, puede acordarse con el voto de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas, aunque quienes no voten a favor no pagan la instalación.
• Si la actuación mejora la eficiencia energética acreditada con certificado energético o implanta renovables de uso común, basta la mayoría simple, y paga toda la comunidad, siempre que el coste anual repercutido, descontadas ayudas y financiación, no supere doce mensualidades de gastos comunes.
• Técnicamente hay varias opciones: sustituir la caldera central por bombas de calor, hibridar, centralizar solo el agua caliente o individualizar.
• Antes de votar, un estudio técnico debe resolver la potencia necesaria, los emisores existentes, el espacio y la ubicación de los equipos, la potencia eléctrica y el coste por vecino.
• Documentación: memoria técnica o proyecto según el RITE, registro, mantenimiento por empresa habilitada y, por encima de 70 kW, contrato e inspecciones.
• Reparto de consumos: en instalaciones centralizadas de calefacción, la normativa de contabilización individual obliga, salvo exención, a instalar sistemas de reparto.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal contiene dos reglas que conviene distinguir:

Regla del tercio (artículo 17.1)

La instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y la geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, puede acordarse a petición de cualquier propietario con el voto de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La contrapartida: la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación ni de su mantenimiento a los propietarios que no hayan votado expresamente a favor. Si después quieren conectarse, pueden hacerlo pagando lo que les habría correspondido, actualizado con el interés legal.

Regla de la mayoría simple para la eficiencia energética (artículo 17.2)

Las obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditable mediante certificado de eficiencia energética, o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y financiación para ellas, requieren el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría simple de las cuotas, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas las ayudas y aplicada la financiación, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En este caso el coste se considera gasto general y el propietario disidente no puede desvincularse. Por eso, para sustituir una caldera central por aerotermia en toda la comunidad, lo habitual es plantear el acuerdo por esta vía, con un certificado energético que acredite la mejora y un plan de ayudas y financiación que mantenga la cuota anual dentro del límite.

Opciones técnicas para un edificio

Lo que hay que estudiar antes de llevarlo a la junta

1. La demanda real de calefacción y agua caliente, a partir de los consumos de combustible de los últimos años.
2. Los emisores de las viviendas. La aerotermia rinde mejor con temperaturas de impulsión moderadas. Con radiadores antiguos que necesitan agua muy caliente, hay que comprobar si calientan suficiente a menor temperatura o si conviene hibridar.
3. El espacio y la ubicación de las bombas de calor, normalmente en cubierta: peso sobre la estructura, ruido hacia las viviendas, acceso para mantenimiento y recorrido de tuberías hasta la sala de calderas.
4. La potencia eléctrica disponible en los servicios comunes y la posible ampliación con la distribuidora.
5. El agua caliente: acumulación, retorno y temperaturas de la red.
6. El coste por vecino, descontando ayudas y aplicando la financiación, para comprobar si encaja en las doce mensualidades del artículo 17.2.
7. El ahorro esperado frente a la caldera actual y la combinación posible con placas solares en la cubierta.

Cuando la actuación afecta a la estructura de la cubierta, a la fachada o a otros elementos constructivos del edificio, el estudio debe coordinarse con el técnico que corresponda en esos elementos.

Documentación y obligaciones del RITE

• Memoria técnica entre 5 y 70 kW y proyecto de técnico titulado competente por encima de 70 kW. En una comunidad con calefacción central, lo habitual es superar los 70 kW.
• Registro de la instalación ante la Junta de Andalucía.
• Mantenimiento por empresa mantenedora habilitada; por encima de 70 kW, con contrato, certificado anual y operaciones mensuales.
• Inspección de eficiencia energética cada 4 años si los generadores de calor superan los 70 kW.
• Manipulación del refrigerante por personal habilitado.

Lo explicamos en nuestra guía de mantenimiento e inspecciones de la climatización.

Repartir el consumo entre vecinos

El Real Decreto 736/2020 regula la contabilización de consumos individuales en las instalaciones térmicas centralizadas. Obliga a los titulares de instalaciones de calefacción centralizada que no dispongan de sistema de reparto a instalar equipos de contabilización individual (contadores o repartidores de costes), salvo que la instalación esté exceptuada por inviabilidad técnica o por su ubicación geográfica. La empresa mantenedora debe asesorar a la comunidad sobre esa posible exención y, si no procede, la comunidad debe pedir un presupuesto estandarizado. La sustitución de la caldera por aerotermia es un buen momento para resolver también el reparto de costes.

Legionela en comunidades

El Real Decreto 487/2022 de prevención de la legionelosis excluye las instalaciones de edificios de uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior. Aun así, una instalación centralizada de agua caliente debe diseñarse y mantenerse con criterios que eviten la proliferación de la bacteria (temperaturas, retorno, ausencia de tramos sin circulación), y la autoridad sanitaria puede exigir medidas ante un riesgo. Si el edificio tiene usos mixtos, por ejemplo locales o un hotel en planta baja conectados a la misma instalación, el análisis cambia.

Ayudas y financiación

Las actuaciones de eficiencia energética y renovables en edificios residenciales suelen tener cabida en programas de ayudas a la rehabilitación, con convocatorias que cambian con el tiempo y que normalmente exigen certificados energéticos antes y después de la actuación. La propia Ley de Propiedad Horizontal permite acordar la solicitud de ayudas y financiación por mayoría simple. Conviene preparar la documentación técnica desde el principio pensando en la convocatoria.

Cómo es el proceso, paso a paso

1. Diagnóstico inicial: visita a la sala de calderas, a la cubierta y a algunas viviendas tipo, y recogida de los consumos de los últimos años.
2. Estudio de alternativas: sustitución completa, hibridación, solo agua caliente o individualización, con su inversión, su consumo y su coste por vecino.
3. Certificado energético del estado actual, que sirve para acreditar la mejora y para solicitar ayudas.
4. Presentación a la junta: documentación clara para que los propietarios voten con datos, y elección de la vía de acuerdo (artículo 17.1 o 17.2).
5. Solicitud de ayudas y, si procede, de financiación, antes de empezar la obra cuando la convocatoria lo exige.
6. Proyecto o memoria técnica del RITE y petición de presupuestos comparables a empresas instaladoras habilitadas.
7. Ejecución y dirección de la obra, preferiblemente fuera de la temporada de calefacción.
8. Puesta en marcha, registro ante la Junta y certificado energético final.
9. Contrato de mantenimiento y, en su caso, sistema de reparto de consumos.

Qué preguntarán los vecinos en la junta

Preparar las respuestas a estas preguntas evita que la votación se bloquee:

• ¿Cuánto me va a costar a mí? Cuota por vivienda según su coeficiente, con y sin ayudas, y en cuántos años.
• ¿Cuánto voy a ahorrar? Comparación del coste anual actual de combustible y mantenimiento con el previsto con aerotermia.
• ¿Calentarán igual mis radiadores? Resultado del estudio de emisores y, si procede, solución de hibridación.
• ¿Hará ruido en la cubierta? Ubicación prevista y medidas para limitar el ruido hacia las viviendas superiores.
• ¿Qué pasa si no quiero? Depende de la vía de acuerdo: con la regla del tercio, quien no vota a favor no paga; con la de eficiencia energética, paga toda la comunidad dentro del límite legal.
• ¿Y el agua caliente en verano? Cómo se garantizará el servicio todo el año.

Errores frecuentes

1. Votar con un único presupuesto de un instalador, sin estudio de la demanda ni comparación de opciones.
2. No comprobar los radiadores y descubrir después que no calientan suficiente a la temperatura de la bomba de calor.
3. Plantear el acuerdo por la regla del tercio cuando se quería que pagara toda la comunidad, o al revés.
4. Olvidar el ruido de los equipos en cubierta y su peso sobre la estructura.
5. No prever la potencia eléctrica de los servicios comunes.
6. Desmontar la central sin resolver cómo se producirá el agua caliente de cada vivienda.

Cómo te ayudamos en NODAL Ingeniería

En NODAL estudiamos la sustitución de calderas centrales por aerotermia en comunidades de propietarios de Sevilla y su provincia. Analizamos la demanda real, los emisores y el espacio disponible, comparamos alternativas con su coste por vecino, preparamos la documentación para que la junta vote con datos, redactamos la memoria técnica o el proyecto del RITE, emitimos los certificados energéticos para las ayudas y dirigimos la instalación. Trabajamos de la mano del administrador de fincas y, cuando la actuación afecta a elementos constructivos del edificio, en coordinación con el técnico que corresponda.

• Climatización y aerotermia
• Certificado energético
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Fuentes y normativa consultada

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 17, apartados 1 y 2.
• Real Decreto 1027/2007, Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), artículos 15 y 26 e IT 3 e IT 4.
• Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios, artículos 2 a 4.
• Real Decreto 487/2022, de prevención y control de la legionelosis, artículo 3.

Artículo actualizado a octubre de 2026. Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico; cada comunidad y cada edificio tienen sus particularidades.